הגדל גופן הקטן גופן
Fre
 
Deu
 
Eng
העיר חולוןעסקיםמבקריםתושביםהעירייה

פינוי בינוי 

העיר הינה מערכת חיה ודינאמית המתחדשת ומשנה את פניה באופן תדיר. איזורים חדשים מתפתחים ובמקביל איזורים ותיקים מתיישנים. על מנת לשמור על איכות החיים בעיר לאורך השנים, עיריית חולון רואה חשיבות רבה בחידוש מלאי המגורים, המרחב הציבורי, מבני הציבור, הגנים והתשתיות העירוניות. פעולה זו של התחדשות מונעת על ידי העירייה, התושבים, יזמים פרטיים וגופים ציבוריים וממשלתיים אחרים.

חידוש מלאי המגורים הינו אחד הנושאים המורכבים בתהליך ההתחדשות העירוני כיוון שמשולבים בו הרבה בעלי עניין. החידוש יכול להיות מינורי על ידי שיפוץ המבנה או תוספת מעלית. הוא יכול להיות משמעותי יותר על ידי הרחבת ותוספת דירות, או בצורה המקיפה ביותר - הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו.

מטרתו של מידע זה היא להסביר את תהליך החידוש העוסק בהריסה ובנייה חדשה או בשמו השגור, תהליך של "פינוי בינוי". 

לנוחותכם - תפריט לניווט במידע:    

 

 

פינוי בינוי מהו?

תהליך פינוי בינוי הינו תהליך של הריסת מבנים קיימים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. התכנית מגדילה בדרך כלל את מספר הדירות במתחם ומייצרת מבנים גבוהים יותר. במהלך הקמת הבניינים החדשים משודרגות ומחודשות מערכות אורבניות כגון חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות.

תהליך פינוי בינוי מתאים באיזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד.

התהליך מורכב משני גורמים עיקריים: תהליך תכנוני ותהליך קנייני

  • התהליך התכנוני (אישור) - מאפשר אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה המגדילה בדרך כלל את מספר יחידות הדיור ומסדירה את הבנייה החדשה. תהליך זה נעשה בפיקוח העירייה וצריך לקבל אישור במוסדות התכנון, קרי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית.
  • התהליך הקנייני (ביצוע) – מאפשר קבלת דיור חלופי תמורת הדירה המתפנה . תהליך זה מתקיים בין בעל הדירה והיזם והוא פרטי ללא התערבות העירייה או מוסדות ציבוריים אחרים.

(חזרה לתפריט)

 

מי הגורמים המעורבים?

גורם

סוג התהליך

אחריות בתהליך

העירייה

תכנוני

אחראית לתהליך אישור התכנית

משרד הבינוי והשיכון

תכנוני

מימון הכנת תוכנית (בפרוייקטים ביוזמת העירייה)

חברה מנהלת

תכנוני

ניהול תהליך התכנון של פרוייקט משרד השיכון

יזם/קבלן

קנייני

אחראי למימוש התכנית ולמתן פתרון לבעלי הדירות

בעלי הדירות

קנייני

אחראים למו"מ מול היזם/קבלן ועל ההחלטה האם להתפנות ולבצע את העסקה

מי יוזם את התהליך?

היוזמה יכולה להיות עירונית או פרטית:

העירייה יכולה ליזום תכנית בניין עיר ולהיעזר במקרים מסוימים במשרד השיכון לקבלת תקציב. היוזמה יכולה להגיע מיזמים או קבלנים פרטיים והיא אף יכולה לצמוח מבעלי הדירות המתארגנים לביצוע התהליך.

בכל המקרים אישור התכנית הוא ציבורי ומימוש התכנית בפועל (תהליך הפינוי והבנייה) הוא על ידי גוף פרטי.

(חזרה לתפריט)

 

מהם השלבים בתהליך?

(חלק מהשלבים יכולים להתרחש במקביל)

שלב בתהליך

הגורם האחראי

הצעת מתחם המתאים לתכנית מסוג זה

העירייה, יזם פרטי או בעלי הדירות

הכנת תכנית בנין עיר חדשה

(המתייחסת למרחב העירוני גם בהקשר רחב יותר מהמתחם עצמו)

יזם או העירייה

תהליכי אישור התכנית בוועדה המקומית והמחוזית

העירייה

איתור ויידוע בעלי הדירות בהכנת התכנית

יוזם התכנית

בחירת קבלן מבצע

בעלי הדירות

מו"מ וחתימת חוזה בין בעלי הדירות לקבלן על תנאי הפינוי, תקופת המעבר, הפיצוי והביטחונות

בעלי הדירות והקבלן

פינוי בעלי הדירות בהסכמה

הקבלן

קבלת אישורים להריסה ובניית המבנים החדשים

הקבלן

כמה זמן נמשך התהליך?

התהליך דורש שלושה שלבים עיקריים:

  1. אישור התכנית
  2. הסדרת הנושא הקנייני
  3. ביצוע הבנייה

כיוון שהתהליך משלב בעלי עניין רבים, נדרשות מספר שנים עד לאישור התכנית ומספר שנים נוספות עד לביצוע. כמו כן, אישור התכנית אינו מבטיח את ביצועה ומותנה בתנאי השוק ובהסכמת בעלי הדירות. חלק מהתוכניות כוללות "תאריך תפוגה" שלאחריו התכנית בטלה אם אינה מתממשת.

(חזרה לתפריט)

 

מהי המעורבות של בעל דירה במתחם של פינוי בינוי?

  • ניתן ליזום את התכנית.
  • ניתן להיות שותפים לתהליך התכנון.
  • ניהול מו"מ מול היזמים/קבלנים על תנאי העסקה של פינוי הדירה וקבלת פיצוי.
  • ניתן להתנגד לתוכנית על פי חוק בתקופת הפקדתה בועדות התכנון.

בכל אחד מהשלבים ישנה יכולת השפעה גדולה יותר אם יותר תושבים מעורבים ומאוגדים. אי לכך, כדאי לפעול להקמת נציגות מוסכמת לניהול התהליך ולהתייעצות עם בעלי מקצוע במידת הצורך (כגון עורך דין, אדריכל, שמאי)

(חזרה לתפריט)

 

האם ניתן לפנות ללא הסכמת כל בעלי הדירות ומהו חוק "הדייר הסרבן"?

על מנת לפנות את המבנים יש צורך בהסכמת בעלי הדירות וחתימתם על הסכם לפינוי. מאידך, אם  80% מבעלי הדירות במבנה מסוים מעוניינים בתהליך ובעלי דירות אחרים מסרבים מסיבות שאינן ענייניות (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר) יכולים רוב בעלי הדירות לתבוע את הסרבנים על אובדן כספי בשל אי מימוש הפרויקט.

(חזרה לתפריט)

 

מהם היתרונות והחסרונות בתהליך פינוי בינוי?

 

   יתרונות חסרונות 
לבעל הדירה שיפור דיור או פיצוי כלכלי אחר מחיר של חוסר ודאות עד מימוש התכנית, צורך במעבר דירה ולעיתים קבלת דירה הדורשת תחזוקה יקרה יותר
לעיר חידוש איזור מתיישן, כניסת אוכלוסיה נוספת ושדרוג תשתיות במגרש ובסביבה הקרובה מחיר של ציפוף והעמסת תנועה ותשתיות

(חזרה לתפריט)

 

מהם התנאים להצלחת הפרויקט?

  • קבלת ההסכמה של כלל בעלי הדירות ומחויבות לתהליך.
  • תכנית המטיבה את מכלול התנאים הקיימים באיזור.
  • כדאיות כלכלית ליזם.

(חזרה לתפריט)

 

 

לסיכום, עיריית חולון רואה בעין יפה יוזמות לפרויקטים של פינוי בינוי באיזורים המתאימים במסגרת קידום חידוש עירוני בחלקי העיר הותיקה. כל יוזמה נבדקת על היבטיה השונים (כגון בינוי, תשתיות ושטחי ציבור) ומקודמת בהתאם. העירייה רואה חשיבות ויתרון בשותפות בעלי הדירות בתהליך ובהירתמותם למימושו. למרות היתרונות הרבים בתהליך ההתחדשות, העירייה אינה מתעלמת מהשלכות הפרויקטים על בעלי הדירות עצמם ועל שכניהם ובוחנת כל תכנית בקפידה מרבית למען הצלחתו.

 

כתבה: אדר' שירה גורלי, תכנון ארוך טווח