הפעל נגישות לקוראי מסךנגישותדלג לתוכן מרכזי
 

 

התחדשות עירונית שדרות קוגל

​​​מתחם שדרות קוגל נבחר ע"י ממשלת ישראל כמתחם להתחדשות עירונית. שדרות קוגל מהוות  את הכניסה הראשית של העיר חולון. באזור זה מתוכננת לעבור רכבת קלה (הקו הירוק), אשר תשנה את התוואי כפי שמוכר לנו היום (כבישים, עצים ורוחב מדרכות). לאור זאת, הוחלט לקדם התחדשות של האזור, אשר תכלול חשיבה מחדש על  אופי המקום וכלל השימושים המתייחסים לאיכות חיים עירונית.
הפרויקט הינו פרויקט משותף של הרשות להתחדשות עירונית, במשרד הבינוי והשיכון ועיריית חולון. הפרויקט כולל וועדת היגוי רחבה המורכבת מנציגי עיריית חולון, הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, נציגי גופים ממשלתיים וצוות תכנון מקצועי, המורכב מאדריכל אנשי נוף, תנועה, סביבה, חברה, שיתוף ציבור ושמאות.
התכנית להתחדשות עירונית לשדרות קוגל יוצרת מבואה עירונית חדשה לעיר מכיוון מרכז מטרופולין תל אביב ובמקביל יוצרת מרחבים ציבוריים משוכללים ומגוונים, התחדשות של מבני מגורים ותיקים ותוספת של מגורים ופונקציות ציבוריות.
התכנית מחזקת את שדרות קוגל כשדרה קהילתית וכפארק הלינארי המחבר בין הכניסה העירונית הראשית מכיוון צפון, כיכר הלוחמים (הידועה ככיכר קוגל) לבין המרכז הוותיק – רחוב סוקולוב וכיכר ויצמן. וככזה, תוכנן הפארק כמרחב ציבורי נדיב שמאפשר קישוריות ותנועה נוחה ויעילה אל תחנות הרק"ל שלאורך השדרה.

שדרות קוגל 

​רקע לפרויקט התחדשות עירונית בשדרות קוגל

מתחם שדרות קוגל נבחר ע"י ממשלת ישראל כמתחם להתחדשות עירונית. שדרות קוגל מהוות  את הכניסה הראשית של העיר חולון. באזור זה  מתוכננת לעבור רכבת קלה (הקו הירוק), אשר תשנה את התוואי כפי שמוכר לנו היום (כבישים, עצים ורוחב מדרכות). לאור זאת, הוחלט לקדם התחדשות של האזור, אשר תכלול חשיבה מחדש על אופי המקום וכלל השימושים המתייחסים לאיכות חיים עירונית.

הפרויקט הינו פרויקט משותף של הרשות להתחדשות עירונית, במשרד הבינוי והשיכון ועיריית חולון. הפרויקט כולל וועדת היגוי רחבה המורכבת מנציגי עיריית חולון, הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, נציגי גופים ממשלתיים וצוות תכנון מקצועי, המורכב מאדריכל אנשי נוף, תנועה, סביבה, חברה, שיתוף ציבור ושמאות.

מרחב התכנון:​

מרחב התכנון גובל בשכונות אגרובנק וגרין ועם



תרשים רחובות ובניינים – מתחם להתחדשות עירונית, שדרות קוגל
תרשים רחובות ובניינים – מתחם להתחדשות עירונית, שדרות קוגל

כתובות בניינים שנכללים במתחם - שכונת גרין ועם:

קוגל: 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,26,28,30
קפלן: 4,6,8,10,12,14,15,16,18,20,22,24,26,28,30,32
הלוחמים: 1,3 ה' באייר: 3,4
יצחק שדה: 24,29
כתובות בניינים שנכללים במתחם - שכונת אגרובנק:
הגלעד: 5,7,3 הגלבוע: 1,3,5,7,57 השומרון: 8,10
מקווה ישראל: 2,4,6,8 
קוגל: 3,5,7,9,11,13,15,17,19,21, אביבים:1,3 הגליל:1,4

​אבני הדרך ​​של התכנית:

שלב מצב קיים ובניית חזון
שלב בניית חלופות תכנון
שלב בחירת חלופת תכנון עדכנית
שלב אישור תכנית בוועדה מקומית 

שיתוף הציבור בתכנית:

​עיריית חולון והרשות להתחדשות עירונית רואים בשיתוף הציבור כחלק אינטגרלי בתהליך התכנון. אשת הצוות הממונה על שיתוף הציבור היא מתכננת ערים ענת ברקאי נבו.

תהליך שיתוף הציבור כולל את הרכיבים הבאים:

מפגשים אישיים
מפגשים עם קבוצות מיקוד (מבוגרים ופעילים חברתיים)
כנסי שיתוף ציבור רחבים לכל אורך התכנית
הקמת פורום מלווה של נציגי מתחמי בניינים 
​קו מייל חם לצורך מענה לשאלות anatbnevopp@gmail.com​

​ייעוץ וליווי חברתי:
המינהלת להתחדשות עירונית מעמידה לרשות התושבים יעוץ וליווי חברתי למתחם בנושאים הבאים:
ארגון דיירים לבחירת נציגויות, ארגון דיירים לבחירת עו"ד, התקשרות מול יזם, מידע תכנוני, מידע בנוגע לזכויות חברתיות ועוד. ניתן לפנות ליועצת החברתית  anatbnevopp@gmail.com​
בנוסף, תושבים שמעוניינים להתייעץ עם אנשי המינהלת או לקבל מידע בנושא התחדשות עירונית, מוזמנים להתקשר לטל' 03-7284291 או להגיע למרכז הקהילתי קליין, ברח' פילדלפיה 16, 
בימי שלישי, בשעות 18:00-16:00 ובימי חמישי בשעות 12:00-09:00.

​​מילון מושגים:

התחדשות עירונית:

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורי מגורים ותיקים או מוזנחים שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשפר שטחים ירוקים, תשתיות, כבישים ומדרכות, מוסדות ציבור,  מוסדות חינוך ומסחר. 
הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם . פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.  בכלל המסלולים הקיימים, הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

תמ"א 38 : חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/3, 38/1)

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, המעודדת חידוש של מבנים קיימים על ידי הענקת זכויות בנייה נוספות ליזם (באמצעות עסקת קומבינציה), המשפץ את הבניין, מחזק את עמידתו מפני רעידות אדמה ומשדרג אותו במרכיבים כגון מעלית, מקומות חנייה ועוד. העסקה עם היזם היא עסקת נטו שבמסגרתה מקבל היזם על עצמו את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הפרויקט אל הפועל, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה. זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 הן זכויות מותנות ולרשות המקומית שמורה הזכות שלא להתיר את מימוש הזכויות. 

תמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2, 3א/38):

תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש  היא תכנית מתאר ארצית להריסה ובנייה במודל של פינוי בינוי.  במסגרת תמ"א 38/2 נחתמת עסקת קומבינציה בין היזם לבעלי דירות בבניין, ובה הם מעבירים ליזם אישור להריסת הבניין ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדשה ובד"כ גדולה יותר. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. גם בתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש זכויות הבנייה 38 הן זכויות מותנות ולרשות המקומית שמורה הזכות שלא להתיר את מימוש הזכויות

חוק פינוי​ בינוי:

חוק פינוי בינוי נחקק ב- 1965 ומעניק לממשלה סמכות להצהיר על שטח כמיועד לפינוי בינוי ולבנות יותר יחידות דיור, תוך שמירה על השטחים ירוקים, חידוש תשתיות ושיפור פני האזור. 
ב- 2006 נקבע תיקון של "חוק הדייר הסרבן " בו נקבע כי אם 80% מהדיירים מעוניינים לחתום על פרויקט פינוי-בינוי והדייר מסרב באופן בלתי סביר, על הדייר לשלם פיצויים לשאר הדיירים על הנזק שנגרם להם.  

​חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), 2017:

החוק מבקש להסדיר א​ת פעילות המארגנים של עסקות פינוי-בינוי ותמ"א 38. 

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, 2016:

החוק מסדיר את הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר תשמש כגוף המרכזי הממונה על תחום ההתחדשות העירונית בישראל. החוק מייצר מנגנוני סיוע לדיירים וכן הטבות במיסוי, הנחות בארנונה והתייחסות פרטנית לקשישים ולדיירי הדיור הציבורי. 

הדגשים חשובים עבור דיירים בתהליך פינוי בינוי

פינוי-בינוי הינו תהליך מורכב וארוך ודורש התמצאות בנושאים מגוונים. להלן כמה הדגשים שעל דיירים לשים לב בבואם לקדם תהליכי פינוי בינוי.  
  • ​בחירת נציגות
    לפני חתימה על הסכם, הדיירים צריכים לקיים אסיפה ולבחור נציגות שתלווה את התהליך.
    מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש נציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון.  הלגיטימציה לעבודת הנציגות תהיה מבוססת על בניית יחסי אמון בין הנציגות ובין הדיירים. עבודת הנציגות נעשית בהתנדבות.
    לעיונכם כתב הסמכות והתחייבות כלפי הדיירים
    לעיונכם עקרונות לבניית נציגות דיירים
  • בחירת עו"ד
    מומלץ לבחור עורך דין, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם.
    לעיונכם רשימת עו"ד מומלצת ע"י המנהלת להתחדשות עירונית בת"א יפו (חברת עזרה ובצרון)
  • מסמכי טרום-הסכם
    מומלץ לחתום על מסמך כוונות (ולא הסכם סופי), שבו הדיירים מביעים נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף להסכמות על התמורה, שיעוגנו בהסכם (תוך כדי היוועצות עם העו"ד הנבחר).
  • בחירת יזם
    באסיפת דיירים יש להסמיך את הנציגים ואת עורך הדין לבחון הצעות ולנהל מו"מ מול יזמים בשקיפות מלאה מול כלל הדיירים. יש לבדוק א החוסן הכלכלי של היזם, לוודא כי העבודות יבוצעו ע"י קבלן רשום עפ"י חוק ולבצע בדיקת כדאיות של התמורה המוצעת.
  • בדיקת התמורה ע"י שמאי
    טרם החתימה על ההסכם, במידה והכדאיות הכלכלית של הפרויקט מוטלת בספק, מומלץ לפנות למשרד הבינוי והשיכון שימנה שמאי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת.
  • ההסכם
    קביעת אבני דרך לפעולות נדרשות, כגון אישור תב"ע, החתמת דיירים, תחילה וסיום בנייה ועוד. בנוסף, רצוי להתנות את ההסכם בכמה תנאים, כמו למשל אישור תב"ע, ולקבוע מנגנון במידה והתנאים לא יתקיימו.
  • תמורה
    בהסכם יש לקבוע, בין השאר, את רכיבי התמורה, מגוון חלופות התמורה, דגשים בנוגע לדירה החדשה, שכ"ד בתקופת הפינוי, סיוע בהובלה ופריקה, סיוע לאוכלוסיות מבוגרות/ בעלי מוגבלויות ועוד. מומלץ לדרוש מהיזם להקים קרן תחזוקה לסיוע בשלום וועד בניין ותחזוקה, עבור כלל בעלי הדירות המתגוררים במתחם ומעוניינים להמשיך לגור במתחם.
    כמו כן יש לדרוש מהיזם לכלול את הזכויות המגיעות לדיירים מבוגרים ובעלי מוגבלויות עפ"י חוק הרשות להתחדשות עירונית, 2016
    לעיונכם מסמך מסכם זכויות לאוכלוסייה מבוגרת ובעלת מוגבלויות
  • ​ביטחונות וערבויות
    הבטחה כי לפני פינוי הדירות, או במקרה של העברת זכויות אחרות ליזם, הדיירים יקבלו מהיזם ערבות בשווי הדירה החדשה. על היזם למסור ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות של הדיירים המפונים.
  • בדק ואחריות
    על היזם האחריות לדירות החדשות, בהתאם לקבוע בחוק המכר.
  • ביטוח
    יש לקבוע כי נדרש אישור של חברת ביטוח לקיום דרישות הביטוח ע"י היזם, כולל ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט, אחריות כלפי צד ג', אחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.​