תוכנית ח/619 - שאלות ותשובות

זוהי תוכנית נפחית. לכן, נפח הבניין, בהתאם לקווי הבניין ומס' הקומות - הוא הקובע. קווי הבניין, מספר הקומות והנסיגות - יוצרים "קובייה" שהיא נפח הבניין. קובייה זו קובעת את הנפח הניתן לבנייה, אבל בכפוף לזכויות הבנייה, אם זכויות הבנייה לא נכנסות.

התמהיל במסלול הריסה ובנייה הוא כפי שמופיע בתכנית בסעיף 4.1.2 ח., כאשר 20% מיח"ד הן גמישות. במסלול של חיזוק ותוספות תמהיל, הדיור אינו תקף כאשר מספר הדירות בכל קומה חדשה יהיה לפי מספר יח"ד בקומה טיפוסית קיימת.

גודל דירה מינימלית הוא 50 מ"ר.

אחוזי הדירות בתמהיל מצטברים לכדי 80%. 20 האחוז הנותרים יכולים להיות עבור דירות בגודל של 90 עד 110 מ"ר.

שטחי השירות מהווים 25% מכלל הזכויות. עם זאת, חשוב להדגיש כי זכויות אלו כפופות לעמידה במעטפת הבניין.

קו בניין קדמי 0 בגבול שצ"פ/שביל/שפ"פ נתון לשיקול הועדה המקומית.

ניתן לייצר בינוי מעל המרפסות, כל עוד הוא עומד במגבלות קווי הבניין.

הדרישה היא למקם אותם בגבול המגרש הצדדי, ניצבים לרחוב ולא על החזית. בחזית לא יתאפשרו מכשולים וחסמים.

לא

בטבלה 5, בהוראות התוכנית.

התמהיל הינו עבור כלל הדירות בפרויקט. ניתן לקבל הקלה, כך ש-40% מהדירות יצטרכו להיות בשטח של 100-75 מ"ר (במקום 90-75 מ"ר).

התוכנית קובעת שלפחות 25% מהשטחים הם שטחי שירות. במידה ויש צורך ביותר, הדבר ייעשה על חשבון שטח עיקרי.

הכוונה לכלל שטח הדירה, כולל ממ"ד וללא מרפסות.

ניתן לתכנן 12 קומות. ברחוב ראשי. נדרשת תוכנית עיצוב - תהיה התחשבות בנושא.

קומת קרקע שכוללת שימושי מסחר, משרדים, שירותים אישיים, שימושים ציבוריים, או שימושים בעלי אופי ציבורי.

כן

קטגוריית רחובות ראשים כוללת חזית פעילה. חזית פעילה יכולה לכלול שימושים שונים שאחד מהם הוא מסחר. אולם חובת מסחר תהיה רק כאשר במצב הנכנס היה מסחר בקומת הקרקע ולשיקול הועדה המקומית לחייב מסחר בחלקות מסוימות. דבר זה ייקבע ככה"נ בתכנית העיצוב.

ניתן לקבל 720% רק בקטגוריית רחובות ראשיים במגרשים מעל 1.2 דונם. במקרה כזה, מכיוון שמדובר במגרשים מעל 1.2 דונם סביר להניח כי יהיה מקום בקומת הקרקע לצרכי ציבור.

במקרה של הכנת תוכנית איחוד לצורך קבלת תוספת הזכויות, מדובר בשטח ציבורי בעל אופי ציבורי בקומת הקרקע, כגון גני ילדים. במקרה של מגרשים קיימים מעל 1 דונם (שלא מצריכים תכנית איחוד וחלוקה), השטחים הנוספים הם סחירים אך בעלי אופי ציבורי, כגון גנים פרטיים ומרפאות.

30%. אין נטו או ברוטו, כי אין הפקעות.

לא. תוכנית עיצוב היא לכל מגרש ברחוב ראשי, אך תוכנית בינוי מחויבת במקרה שבה ישנה חזית מעל 50 מ' או מגרש מעל 1.8 דונם.

כן

כן. השטחים ממוקמים בקומת הקרקע, כלפי הרחוב הראשי - ויכולים להיות חלק מהחזית הפעילה.

אנו מאפשרים גמישות, המאפשרת להקצות מינ' של 20% משטח המגרש (במקום 30%). במידה ולא ניתן לעמוד בכך, יש לשקול איחוד מגרשים עם המגרש השכן.

התחדשות ברחוב ראשי לפי רחבי העיר D תתבצע רק במקרה בו כל המגרשים הסובבים עברו כבר התחדשות עירונית.

הכניסה לחניון צריכה להיעשות מהמגרש העורפי, כדי לא לפצוע את הרחובות הראשיים של הרשת העירונית. בקטגורית רחבי העיר בתמורה לזה אותו מגרש שהתאחד עם רחוב ראשי, יוכל לקבל קומה נוספת ותוספת זכויות בנייה. אגרובנק הוא מרקם לשימור, לכן - לא ניתן לקבל תוספת זכויות.

המתחמים המסומנים לתוכנית מפורטת מיועדים לפינוי בינוי. הוצאתם לפועל דורשת הכנת תב"ע. נדרש שטח מינימלי של 1 דונם בתל גיבורים ו- 2 דונם בשאר תחום התוכנית. בנוסף, ברחובות ראשיים ניתן להכין תוכנית לאיחוד מגרשים כך שיהיה מעל 1 דונם. במקרה זה ניתנת תוספת זכויות.

במקרה כזה, התוכנית תחול על המגרש כמאוחד כאשר סה"כ הזכויות יחושבו באופן הבא: עבור המגרש הריק ש-ח/619 איננה חלה עליו, יחושבו הזכויות לפי התכנית המאושרת שחלה עליו בעוד שעבור החלקה בה יש בנין יחושבו הזכויות לפי הקטגוריה אליה הוא משויך בח/619.

איחוד של חלקות בתשריט איחוד ייעשה לפי סה"כ הזכויות של כל חלקה לפי הקטגוריה שלה. במקרה של איחוד של חלקה מקטגוריית רחובות ראשיים עם חלקה מקטגוריה רחבי העיר D, הזכויות כוללת תוספת של 65% ותוספת קומה.

לא ניתן לשנות את קווי הבניין ומס' הקומות ללא הכנת תוכנית מפורטת. עם זאת, במסגרת תוכנית בינוי במגרשים מעל 1.8 דונם, או שחזיתם מעל 50 מ' - ניתן לשנות את נפחי הבניה למספר מבנים.

פרק הזמן להכנת תצ"ר הוא לפי מפ"י.

תוכנית איחוד נעשית רק במקרה בו מעוניינים לאחד למגרש של 1200-1000 מ"ר כדי לבנות 12 קומות. ביתר המקרים - ניתן להסתפק בתשריט איחוד.

על מנת לקדם תשריט איחוד, יש להציג 100% הסכמות של בעלי הנכסים. כשלב ראשוני לקידום התשריט וצורך אישורו בוועדה המקומית, ניתן להציג 66% הסכמות - וזאת בהתבסס על נוהל "דייר סרבן" בתמ"א 38.

התוכנית אינה קובעת את מספר המבנים. ברחוב ראשי - הדבר ייקבע בתוכנית העיצוב. במגרשים מעל 1.8 דונם, או אורך חזית מעל 50 מ' - הדבר ייקבע בתוכנית בינוי.

התהליך כיום איננו מקביל. ישנה חשיבות לאישור של תשריט האיחוד, מכיוון שהוא יוצר את המגרש החדש - ורק אחריו ניתן לקדם תוכנית עיצוב.

תוכנית העיצוב היא תכנית לא סטטוטורית. לכן, אין מסגרת זמנים קבועה. כשישנו שיתוף פעולה מצד היזם - לרוב פרק הזמן עומד על כ-4 חודשים.

כן

כן: ניתן להגיש בקשות להקלה, לפי 149 לנושא התמהיל. עם זאת, גם הוועדה המקומית תתאים את עצמה לחוק, שקובע כי לא ניתן יהיה להגיש בקשה להקלה לאחר ה- 1.1.2025

התוכנית איננה מאפשרת פנייה של דירת גן לרחוב ראשי. במקרים בהם המגרש פונה למספר רחובות - יימצא פיתרון להצמדה חלקית ומדורגת. זה נושא שיוחלט במסגרת תוכנית עיצוב.

תותר בניית דירות בקומת הקרקע בחזית האחורית והצידית של בניינים שאינה פונה לרחוב או שטח ציבורי. הצמדת גינה לשצ"פ היא בשיקול הועדה המקומית. מומלץ לשאול בנושא בעת הגשת תיק המידע.

השטחים מחושבים מסה"כ השטחים בקומת הקרקע כולל הקומה המפולשת ששטחיה מחושבים כשטח שירות.

הנסיגה בקומות העליונות היא בקטגוריות רחובות ראשיים, רחבי העיר D ומרקם לשימור ולפי קווי הבניין לנסיגה המוגדרים בטבלה 5. ברחובות ראשיים, ייתכן ויינתנו הנחיות נוספות בנוגע לאופן ביצוע הנסיגה במסגרת הכנת תוכנית העיצוב.

קו בניין קדמי הוא לכיוון שתי הרחובות. כלומר, הנסיגה תהיה לשתי החזיתות. יש לשים לב כי ברחובות ראשיים, ברחבי העיר D ובמרקם לשימור הנסיגה היא בשתי הקומות העליונות.

לא. קו בניין תת-קרקעי הוא קו בניין. מרחב זה הוא לטובת הציבור ולא ניתן לבנות בו.

כן

לא. שימו לב להוראות סטייה ניכרת בתוכנית.

אנחנו מאפשרים ומעודדים מרתפים משותפים. כל מקרה ייבדק לגופו.

כן. המגבלה איננה בקומות, אלא במ'. הדבר מוגדר בתת"ל של קווי המטרו (תת"ל 101, 102 ו- 103). בנוסף, יש תנאים נוספים שקשורים למרתפים בתוכנית. עם זאת, קווי המטרו לרוב עוברים מתחת לרחובות ולא מתחת לבניינים - ויש בניינים בודדים שקווי המטרו עוברים תחתם.

התוכנית נותנת מספר נקודות ודגשים למרתפים מבחינת קווי בניין, מבחינת קומות, מבחינת תכסית. יתר ההוראות הן לפי תוכנית המרתפים התקפה- ח/15/1: גובה, שימושים, ייעודים, וכו'.

ניתן לתכנן מרתף משותף ל-3 בניינים נפרדים עבור עד 3 חלקות. הבקשות להיתר לאותן חלקות יוגשו לכל חלקה בנפרד ותירשם זיקת הנאה למעבר בתת הקרקע בין החלקות.

גם בקומות הנסיגה העליונות המרפסות יתוכננו בתוך הנסיגה. מכיוון שהן נכללו בנפח של הבניין, הן אינם יכולות לבלוט מעבר לקווי הבניין של קומות הגג. אין אפשרות להבליט מעבר לזה.

שטח המרפסות הן בחיזוק ובתוספות והן בהריסה ובנייה הוא עד 14 מ' לדירה, לרבות מרפסות התחומות בשתי קירות ומעלה, ובלבד שלא תהיה חריגה מגבולות המעטפת הקיימת לפי תוכנית זו. אין הבדל בין קומת הגג לבין קומות רגילות - מבחינת גודל המרפסת.

שטח של מרפסת הכלוא בין 3 קירות הוא מרפסת לכל דבר וייחשב כך מבחינת השטחים (כל עוד איננו עובר 14 מ"ר).

כן, בכפוף למעטפת (הערה ד' לטבלה 5).

לא. שטחי המרפסות הינם בנוסף לשטחים המופיעים בטבלה 5.

ההנחיות לתוכנית עיצוב נמצאות באתר העירייה ויצורפו גם בתיק המידע. תוכנית עיצוב נועדה לפתירה של מספר נושאים מרחביים והיא איננה הבקשה המלאה להיתר. במקרה בו נדרשת תוכנית עיצוב, יש לפנות לאגף אדריכלות ועיצוב עירוני לאחר קבלת תיק המידע.

נכון להיום, נדרש להגיש בקשה לתיק מידע מעודכן שתואם את המידע לפי תוכנית ח/619 שהוא שונה מהמידע שניתן טרם אישור התוכנית. כל זאת על מנת שנוכל לקלוט את התיקים בצורה חלקה ולצמצם את הזמנים לעמידה בתנאים מוקדמים.

תנאי הסף דומים למה שהיה עד היום (פרט לתוכניות עיצוב ובינוי, שעליהן לעבור אישור ועדה מקומית, ומהווים תנאי סף): ש צורך באישור מקדמי לאי-עמידה בתקן 413, להגיש נספח תנועה, ועוד. לא ייקלטו בקשות ללא נספח תנועה.

מרבית התיקים שיוגשו במסגרת ח/619 הם ברשות רישוי וללא הקלות - ודבר זה מקצר מאוד את התהליכים. ככל שהתוכניות יהיו ברורות וממוקדות יותר, התהליך יעבור מהר יותר.

כיום ההנחיות מתבססות על מידע מפורט שיינתן ועל ההנחיות מרחביות שמפורסמות באתר. בחודשים הקרובים, יעודכנו ההנחיות המרחביות והן יותאמו לבקשות של ח/619. בתוכנית יש הוראות עיצוביות, שמדריכות את התכנון.

הצפי לאישור תוכנית עיצוב הוא כ-4 חודשים.

תוכנית בינוי עוסקת בהעמדה, תנועה, ועוד אלמנטים משמעותיים במרחב. פרק הזמן המוערך הוא כחודשיים.

שפת רחוב היא ההגדרה של איך מתכננים את הרחובות בחולון. אלו הן הנחיות לתִכנון המדרכה והמרחב הציבורי.

לפי התקנות, פרק הזמן הוא 30 יום.

תוקפו של תיק מידע חדש הוא לשנתיים. אין אפשרות להאריך תוקף תיק מידע. בנוסף, לא תיפתח בקשה שאיננה עומדת בתנאי סף.

כל תיק מידע דורש תשלום של 204 שקלים, אם יש בעיה נקודתית, כדאי לפנות באופן פרטני.

תוכנית תמיד גוברת על הנחיות מרחביות. כלומר, במידה ויש סתירה - התוכנית גוברת. במקביל, אנחנו עובדים על הנחיות מרחביות חדשות שיתאמו את ח/619.

כל בניין צריך להיבדק לגופו, כיוון שזהו נושא מורכב. ניתן לממש את הזכויות בדרכים שונות ויש היטלי השבחה שנובעים מעסקת מכר, אבל תוכנית בניין עיר מקימה חבות בהיטל השבחה. בנוסף, שנה שאלת העיתוי. נושא אופן החיוב נמצא בבדיקה. אנו פועלים ע"מ לאפשר פנייה מקוונת.

אנו פועלים לפי הפסיקה הקיימת, מביאים בחשבון את המטלות הציבוריות ומפחיתים אותן מסכום היטל ההשבחה.

רק במקרה שהם שייכים לקטגוריית רחובות ראשיים.

מבנים ביעוד מגורים, שנמצאים בקטגורית רחובות ראשיים, יכולים להתחדש לפי הוראות ח/619, גם אם אינם זכאים לתמ"א 38.

לא. ניתן לממש זכויות על חצי חלקה רק במקרה והחצי השני של החלקה מימש את זכויותיו מתוקף תמ"א 38, באופן שיאפשר קבלת חזית אחידה. במגרשים מעל 1.8 דונם, שמחויבים בהכנת תוכנית בינוי-ניתן לפצל ליותר מבניין אחד. אבל ההנחיות הן עדיין כי בניינים אלו ייבנו בהינף אחד.

כן. ניתן למצוא אותו כאן: נספח המתחמים.

לרכב פרטי: לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה ועד למקום חניה אחד ליח"ד. אך בקירבה לציר מתע"ן יש תקן חנייה מופחת. בתחום המסומן בנספח המתחמים, של 150 מ' מכל צד של ציר הקו הירוק של הרכבת הקלה, התקן הוא עד 1:0.6. אך אם אין פיתרון לחנייה, ניתן להגיע לתקן 0.

תוכנית המתאר הכוללנית ח/2040 מגדירה בעיר קיבולת. היא קבעה יעד מינימלי של 270 אלף תושבים ו-135 אלף מועסקים, וקיבולת נומינלית של 200 אלף מועסקים, ו-400 אלף תושבים. מתוכננים בעיר 3 קווי מטרו, יש 11 תחנות מטרו, והקו הירוק עם 2 זרועות. על בסיס זה-תוכננה ח/619

איזורים אלו הינם בהתאם לנוהל יזמים, ובהתאם להנחיות תוכנית המִתאר הכוללנית ח/2040.

לא. התוכנית מגדירה זיקות הנאה במרווח הקדמי ברחוב ראשי בין גבול המגרש לקו בניין קדמי בקומת הקרקע. ביתר הקטגוריות-בין גבול המגרש לקו הבניין העילי. זיקה זו היא לטובת הציבור והתושבים.

אחוז ההסכמות זהה לתמ"א 38, לפי חוק המקרקעין.

יש לפנות לממ"ש. במקרים בהם מדובר במגרש ברחוב ראשי, בו יש להכין תוכנית עיצוב, או במגרש בו נדרשת תכנית בינוי - ניתן לפנות למחלקת עיצוב עירוני.

תוך כחודשיים.

ח/619 מאפשרת חיזוק ומיגון הבניין בהתאם לקווי הבניין הקבועים בתוכנית במסלול חיזוק ותוספות. התוכנית מתירה חריגה לקו בנין צידי 1.3 מ', כל עוד קו הבניין הקדמי והקדמי עילי של הממ"ד יהיו בנסיגה של 8 מ' לפחות מחזית המגרש.

הכוונה לחזית הבניין הפוטנציאלי המתוכנן, כלומר: אורך צלע מגרש, שממנה מוחסרים קווי הבניין הצידיים.

מבנה יכול לבחור להתחדש - או לפי הזכויות מהתכניות המאושרות, או לפי הזכויות של ח/619 – תמיד במסגרת המעטפת. לא ניתן לממש גם וגם.

ניתן לבנות 2 מבנים, כל עוד שומרים על המרחק הקבוע בתקנות ובכפוף לשאר הוראות התוכנית.

כלל התוכניות והמדיניוּיוֹת בעיר מסונכרנות זו עם זו: ח/619 מסונכרנת עם ח/2040, עם ג'סי כהן ועם מדיניות תל גיבורים.

ב-ח/619 ישנה תת קטגוריה נוספת, שנקראת הנחיות מיוחדות ב'. אלו מגרשים שנצבעים באחת הקטגוריות להתחדשות מגרשית - וגם למסלול פינוי בינוי. במקרה זה, במידה והיזם מעוניין בתוכנית מפורטת במקום להגיש בקשה להיתר - ניתן לפנות למערך תכנון עיר.

ח/2040 אינה מתייחסת למגרשים בודדים - אלא תוכנית מתאר כוללנית. אין שינוי מהותי עבור מגרשים של שמירה על תבנית הבניה ב-ח/2040.

כן - המבנים האלה מוחרגים מהסעיף שמתייחס לשנת הבנייה.

רק מגרשים בייעוד מגורים ברחובות ראשיים/ מבני רביעיות/ מבנה שבנוי בקיר משותף עם מבנה אחר שזכאי לזכויות מכח ח/619 - יכולים להתחדש מכוח זכויות של ח/619, גם אם נבנו אחרי 1980. זאת, בכפוף לעמידה בשאר תנאי התוכנית.